Wie een woning huurt, krijgt vrijwel altijd te maken met een waarborgsom, ook wel borg genoemd. Dit bedrag dient als zekerheid voor eventuele schade of onbetaalde huur. Toch is de borg vaak het laatste discussiepunt in een huurrelatie: is het bedrag wel redelijk en vooral, wanneer moet de verhuurder de waarborgsom terugbetalen?

Recente wetswijzigingen hebben de positie van de huurder versterkt, maar verhuurders houden nog steeds onterecht geld in. In dit diepgaande artikel van Arslan Advocaten leggen wij de juridische regels rondom de waarborgsom uit. Wij bespreken de nieuwe maximale hoogte, de procedure voor teruggave, en hoe u de borg via de kantonrechter terug kunt vorderen.

Juridische Basis: Wat is een Waarborgsom en Wat Mag Er Mee?

De waarborgsom is een financiële zekerheidsstelling die de huurder bij aanvang van de huur voldoet. Het is belangrijk om te begrijpen dat dit geld, ondanks dat de verhuurder het beheert, eigendom blijft van de huurder.

De Maximale Hoogte van de Waarborgsom (Wetswijziging 2023)

De regels over de hoogte van de borg zijn op 1 juli 2023 aangescherpt:

Contracten Vóór 1 juli 2023: Maximaal drie maanden kale huur.
Contracten Ná 1 juli 2023: De verhuurder mag nog maar maximaal twee maanden kale huur als waarborgsom vragen.

Onredelijk Hoge Borg: Vraagt een verhuurder meer dan deze twee maanden kale huur (voor nieuwe contracten), dan is dit juridisch aan te vechten. Betaalt u wel, dan kunt u achteraf met onze hulp bezwaar maken of het geschil voor de rechter brengen om het onredelijk hoge deel terug te eisen.

De Procedure: Wanneer Moet de Waarborgsom Terugbetaald Worden?

De wet stelt dat de waarborgsom moet worden terugbetaald zodra de huurovereenkomst is geëindigd en de woning correct is opgeleverd zonder huurachterstanden of schade.

De Terugbetalingstermijn en Verrekening

De terugbetaling moet plaatsvinden binnen een redelijke termijn na het einde van de huur, meestal binnen 1 à 2 maanden. Vanaf 1 juli 2023 is de termijn wettelijk vastgelegd op veertien dagen na de beëindiging van de huur, tenzij er redenen zijn voor inhouding.

Wat als de Woning van Eigenaar Wisselt?

U vraagt zich misschien af: “Wat gebeurt er met mijn waarborgsom als de woning tijdens mijn huurperiode wordt verkocht?” Het antwoord is geruststellend: bij een wisseling van eigenaar verandert er voor u, als huurder, niets aan uw recht op teruggave van de borg. De nieuwe eigenaar – die uw verhuurder wordt – is verplicht het bedrag aan u terug te betalen zodra aan alle voorwaarden is voldaan.

Het maakt dus niet uit aan wie u destijds de borg heeft betaald; de huidige verhuurder neemt deze verplichting automatisch over. Uw rechten blijven onverminderd van kracht, ook als het huis in de tussentijd van eigenaar is gewisseld.

Waar mag de verhuurder de borg voor gebruiken?

Achterstallige huur of servicekosten.
Schade aan de huurwoning die voor rekening van de huurder komt.

Let op: Andere kosten, zoals administratiekosten of kosten voor normale slijtage, mogen NIET van de borg worden afgehaald.

Wettelijke Rente en Schriftelijke Toelichting

Wanneer de verhuurder (een deel van) de borg inhoudt, moet hij dit altijd schriftelijk en gespecificeerd toelichten. U heeft recht op een overzichtelijke kostenopgave.

Als de verhuurder de borgsom te laat terugbetaalt (na de termijn van 14 dagen, tenzij er gegronde redenen zijn), heeft u bovendien recht op de wettelijke rente over het bedrag.

Essentieel Bewijs: Opleveringsrapport en Foto’s

Discussies over schade en inhouding van de borg kunnen worden voorkomen door de staat van de woning correct vast te leggen.

Opleveringsrapportage (Inspectie)

Het opleveringsrapport is het belangrijkste bewijs van de staat van de woning bij in- en uittrek. Als er bij het begin van de huur geen rapport is opgesteld, wordt de bewijslast voor de verhuurder bij het einde van de huur zwaarder.

Wat als er geen Opleveringsrapport is?

Als er geen officieel rapport is, moet u zelf het initiatief nemen:

📸 Documenteer bij Vertrek: Leg de staat van de woning uitgebreid vast met foto’s én video’s op de dag van vertrek.
📧 Stuur Bewijs: Stuur deze beelden en een gedetailleerde beschrijving van de oplevering direct naar de verhuurder (per e-mail of aangetekend).

Juridische Stappen: Borg Terugvorderen via de Rechter

Als de verhuurder de waarborgsom niet wil terugbetalen of onterecht een bedrag inhoudt, kunt u dit terugvorderen via de kantonrechter. De Huurcommissie is in dit specifieke geval niet bevoegd.

Het Proces: Van Ingebruikestelling tot Dagvaarding

Aanschrijven Verhuurder: Stuur een laatste, formele brief (aangetekend) waarin u de verhuurder in gebreke stelt en eist dat het volledige bedrag binnen een korte termijn wordt terugbetaald.
Dagvaarding: Indien de verhuurder niet betaalt, starten wij een procedure op bij de kantonrechter. Wij eisen dan het volledige bedrag, plus de wettelijke rente, en de proceskosten.
Uitspraak: De kantonrechter beoordeelt de feiten en doet een bindende uitspraak.

De Rol van Arslan Advocaten bij Waarborgsommen

Geschillen over de waarborgsom terugbetalen zijn de meest voorkomende huurgeschillen. Wij adviseren en staan zowel huurders als verhuurders bij door:

Het beoordelen of de gevraagde borg rechtmatig is.
Het opstellen van de formele ingebrekestelling.
Het voeren van de onderhandelingen en/of het starten van een procedure bij de kantonrechter om de onterecht ingehouden borg terug te vorderen.

Kosten van Onze Dienstverlening:
Wij streven ernaar de kosten voor onze dienstverlening te verhalen op de wederpartij, zodat u juridische hulp krijgt zonder financiële drempels.

Deel dit artikel

Gerelateerde artikelen

VSO bij ziekte: wat zijn uw rechten en waar moet u op letten?

VSO en WW: behoudt u recht op een uitkering?